الزيادات القانونيّة والمصاريف المشتركة

كتب ناضر كسبار في “الديار”:

في قرار مدروس ومفصل، بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الناظرة في دعاوى الايجارات، والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري، عدة نقاط قانونية، وخصوصاً مقدار الزيادة على بدلات على بدلات الايجار التي طرأت في العام 2012.

كما اعتبرت المحكمة انه في ضوء الخلاف القائم حول اساس البدل المعتمد لاحتساب الزيادة، كما وحول القانون الواجب التطبيق والآلية الواجب اعتمادها لتحديد الزيادات، وبالنظر لعدم تحديد بدل المثل بصورة نهائية في ما بين الفريقين، فإن المستأنف عليها تكون معذورة في عدم ايفاء كافة البدلات المطالب بها بموجب الانذار المرسل اليها، لا سيما في ضوء قيامها بتسديد على الاقل ما تعتبره متوجبا عليها، مما يجرد الانذار من مفاعليه ويحول دون اسقاط حقه بالتمديد القانوني.

كما اعتبرت المحكمة انه في ما يتعلق بالمصاريف المشتركة فإن المستأنف لم يبرز ما يثبت توجبها واستحقاقها وفقا لبيان وجدول واضح ومفصل، يمكن الركون عليه من اجل تحديدها بشكل اكيد، خاصة ان النفقات المترتبة، ولو كان جزء منها ثابتا، تتغير وتتعدل بحسب الظروف والاوقات.

ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 11/7/2024.

بناء عليه،

ثانيا: في الاساس

حيث ان المستأنف المدعي بداية يطلب بموجب الدعوى الراهنة اسقاط حق المستأنف عليها المدعى عليها بداية من الحق في التمديد القانوني للاجارة المعقودة اساسا باسم والدها، وبالزامها مع افراد عائلتها باقي المستأنف عليهم المدعى عليهم بداية، بإخلاء المأجور، كما وبإلزامها بأن تسدد له مبلغ /106,489,350/ل. ل. يمثل الحد الادنى للزيادات القانونية الطارئة على بدل ايجار المأجور عن الاعوام 2015 ولغاية 2020، اضافة الى مبلغي /2,121,000/ل. ل. و/381/د. أ. يمثل دفعة على حساب ما اصاب المأجور من النفقات المشتركة، هذا فضلا عن مبلغ /500,000,000/ل. ل. المحدد مؤقتا يمثل العطل والضرر اللاحق به الموازي لبدلات مثل المأجور من تاريخ سقوط حق المستأنف عليها المدعى عليها بداية بالتمديد القانوني وإلا من تاريخ تقديم الدعوى ولغاية تسليم المأجور.

وحيث ان المستأنف يطلب فسخ الحكم المنتهي الى رد الدعوى برمتها، مدليا بمجموعة اسباب جرى عرضها آنفا في حين ان المستأنف عليها تطلب رد الاستئناف مدلية بمجموعة من الاسباب مفصلة سابقا، وسوف يتم التطرق لتلك الاسباب تباعا.

وحيث انه من الثابت من مستندات الملف:

– انه بتاريخ 10/12/2020 ارسل المستأنف للمستأنف عليها كتابا يحمل الرقم 8257/2020 تبلغته بتاريخ 11/12/2020، تضمن تقرير الخبيرين صلاح الدين الجمال واحمد ياسين اللذين حددا بدل مثل المأجور موضوع الدعوى بمبلغ /220,800,000/ل. ل. بالاستناد الى نسبة 4% من قيمة المأجور البيعية، وحدد على اساسه بدل الاعوام 2015 ولغاية 2020 والبالغ مجموعها /700,806,150/ل.ل. مضافا اليه مبلغ /8,434,500/ل. ل. يمثل بدل الايجار الاساسي القديم عن الفترة الممتدة من 1/10/2020 ولغاية 30/9/2021.

– انه بتاريخ 11/1/2021 ارسلت المستأنف عليها للمستأنف كتابا يحمل الرقم 332/2021، تبلغه المستأنف بتاريخ 13/1/2021، تضمن رفضا للتقرير المشار اليه آنفا وتقريرا مقابلا منظما من الخبيرين جورج ابو سمرا وعمر معتوق، وعرضاً وايداعاً فعلياً بمبلغ /8,434,500/ل. ل. يمثل بدل الايجار عن الفترة الممتدة من 1/10/2020 ولغاية 30/9/2021، كما تضمن مطالبة ببدلات دفعت دون وجه حق مجموعها /34,213,880/ل. ل. عن الفترة الممتدة من 1/2/2012 ولغاية 1/2/2015 نتيجة احتساب الزيادة ب50% بدلا من 12,8%.

– انه بتاريخ 10/2/2021 ارسلت المستأنف عليها كتابا للمستأنف اكدت فيه على قيامها بمعاملة العرض والايداع المشار اليها في كتابها تاريخ 11/1/2021، داعية اياه الى قبض قيمته، وقد فعل المستأنف ذلك بتاريخ 18/2/2021.

– انه بتاريخ 1/3/2021 ارسل المستأنف الى المستأنف عليها انذارا يحمل الرقم 821/2021، تبلغته الاخيرة بالتاريخ عينه، تضمن انه تأمينا للاستحصال على جزء من حقوقه في الزيادات التي لحظها قانون الايجارات الجديد، ولحين بت اللجنة المختصة بالاختلاف الكبير بين التخمينين فأنه يوافق مؤقتا على تحديد بدل المثل وفقا للتخمين الوارد في التقرير المقابل، طالبا منها تسديد مبلغ /106,489,350/ل. ل. يمثل بدل الاعوام 2015 ولغاية 2020 محتسبة على اساس التقرير المقابل المذكور، اضافة الى مبلغ /2,000,000/ل. ل. و/340/د.أ. كدفعة على حساب نفقات مشتركة تصيب المأجور من 1/1/2021 ولغاية 30/6/2021.

– انه بتاريخ 11/5/2021، ارسلت المستأنف عليها الى المستأنف كتابا اكدت فيه انها سددت ما يترتب عليها من بدلات لغاية 30/9/2021 استنادا الى البدل السنوي البالغ /8,434,500/ل. ل. وهو البدل المتفق عليه بينهما منذ عام 2012 كبدل جديد بزيادة 50% على البدل السابق البالغ /3,840,048/ل. ل. الذي استمرا في التعامل على اساسه منذ ذلك الحين، مشيرة الى ان اقدام المستأنف على تكليف خبيرين لتخمين البدل يكون بالتالي باطلا وبدون مفعول كونه مخالفا للاتفاق المشار اليه والمعمول به منذ 2012، ولان اللجوء الى الخبيرين قد تم بعد مرور اكثر من ست سنوات على صدور قانون الايجارات الذي يفرض على المالك طلب التخمين خلال 3 اشهر من تاريخ صدوره وعلى الاكثر خلال سنة، والمهلة غير مفتوحة، ولان عدم استعمال الحق المذكور خلال السنة قد حرمها اي المستأجرة من حقها في مراجعة الصندوق وتحديدا المادة /3/ منه، بحيث ما زاد عن /8,434,500/ل. ل. يقبض من الصندوق المذكور، مضيفة انه لا يمكن اعتماد المالك على التقرير المقابل لان التقرير المقدم منها ليس سوى دفع لمطلب المالك بدفع البدلات وليس قبولا بها ولانها قد سددت البدلات المتفق عليها فيما بين الفريقين لغاية 30/9/2021، علما ان مرور الزمن الخماسي قد تحقق وسقطت البدلات المطالب بها.