البت بقرار محكمة الإستئناف حول دعاوى الإيجارات.. وهذه التفاصيل

بعد المراوحة التي عاشها قانون الإيجارات على مدى سنوات، بين المالك والمستأجر، ومحاولة كل طرف تجسيد حقوقه، صدر عن محكمة الإستئناف قرار هام، بعد المجهود الذي قام به نقيب المحامين السابق ناضر كسبار والذي لعب دوراً أساسياً في وضع القرار وكان من أوائل المعلنين عنه يشكل خرقاً لجدار الجمود الذي عاشته الأزمة، وسيكون مساعدا في اعطاء الحقوق وتكريس واقع قانوني، وسينفرد “مركز بيروت للأخبار” بنشر تفاصيله.

وقد يكون القرار مدخلاً لحل خلافات وصراعات واشكاليات بين مستأجر لا يستطيع تحمل الأجور المرتفعة، ومالك يشعر بالظلم لتراجع القيمة الشرائية للمداخيل التي يحصل عليها من أملاكه.

ففي قرار مهم صادر عن محكمة استئناف بيروت، الناظرة في دعاوى الايجارات، والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري، فرقت المحكمة بين الاحكام المتعلقة بالزيادات القانونية والتي تبدأ منذ تاريخ 28/12/2014، وبين بدء احتساب التسع سنوات والإثنتي عشرة سنة والتي تبدأ منذ تاريخ نفاذ القانون رقم 2/2017 بتاريخ 28/2/2017.

ويبقى السؤال: لماذا هذا التضارب بين الاحكام والقرارات الصادرة عن المحاكم اللبنانية، والمتعلقة ببدء احتساب السنوات؟.
قلنا ولا نزال نردد. انه ضميرياً يجب ان تبدأ المهلة منذ 28/12/2014. أما قانونياً فيجب ان تبدأ المهلة منذ 28/2/2017. لماذا؟.
لأن المشترع ارتكب خطأ في صياغة قانون العام 2017 الذي يحمل رقماً وتاريخاً وورد فيه انه يعمل به منذ تاريخ نشره. فبدلاً من ان ينص على تعديل عدة مواد. عاد وصاغ كامل القانون وتم نشره بحيث وردت فيه العبارات المتعلقة ببدء التسع سنوات والإثنتي عشرة سنة من تاريخ نشره اي بتاريخ 28/2/2017 فهل ارتكب المشترع خطأ بذلك. أم كان يقصد ما جاء في القانون؟. لا احد يعلم إنما الواضح ان قانون 2017 جاء صريحاً لهذه الجهة، ولو كنا على يقين ان بدء سريان هذه المدة يجب ان يبدأ في العام 2014.

محكمة استئناف بيروت عالجت الموضوع من الناحية القانونية، وهي على حق، واعتبرت ان بدء التاريخ هو في 28/2/2017.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 24/6/2021

ثانيا: في الاساس
حيث ان الجهة المستأنفة تطلب لهذه الناحية فسخ الحكم المستأنف ونشر الدعوى مجددا ورؤيتها انتقالاً، وبالتالي رد طلب الجهة المستأنف عليها لناحية اعتبار ان السنة التمديدية الاولى لعقد الايجار الممدد تبدأ من تاريخ نفاذ القانون رقم 2/2017 وبالتالي اعتبار ان السنة التمديدية الاولى تبدأ بتاريخ 28/12/2014، وهي السنة التي يجب اعتمادها لبدء احتساب الزيادات.
وحيث ان الجهة المستأنف عليها تطلب لهذه الناحية رد الاستئناف لعدم الصحة والقانونية وتصديق الحكم المستأنف للاسباب الواردة فيه ولإدلاءاتها المبينة اعلاه في متن القرار الحاضر.

وحيث ثابت مما تقدم، ان النزاع الراهن يدور حول ما اذا كان يجب اعتماد تاريخ نفاذ القانون رقم 2/2017 كبدء لسنوات التمديد القانوني الواردة فيه وعليه من هذا التاريخ يتم احتساب الزيادات، ام ان السنة التمديدية الاولى قد بدأت منذ تاريخ 28/12/2014 وهي الاساس الذي يجب اعتماده لاحتساب الزيادات.

وحيث انه تقتضي الاشارة اولاً الى ان القانون رقم 2/2017 قد مدد في مادته ال/155/ العمل بالقانون رقم 160/92 حتى تاريخ نفاذ القانون الصادر في العام 2014 والساري بتاريخ 28/12/2014، وبالتالي فإن هذا الامر يفيد بسريان هذا القانون الاخير بدءاً من التاريخ المذكور ولغاية صدور القانون رقم 2/2017، وبعده تطبق احكام هذا الاخير من تاريخ سريانه مع إلغاء جميع الاحكام المخالفة له او غير المتفقة ومضمونه، وذلك سندأ لاحكام المادة /159/ منه.

وحيث انه بالعودة الى احكام المادة /15/ من القانون رقم 2/2017، فقد نصت على انه تمدد الاجارة لمدة تسع سنوات، وللمستفيدين من الصندوق لمدة /12/ سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون، اي القانون رقم 2/2017، كما نصت المادة /60/ منه على انه يعمل بهذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية، وذلك بالنسبة لعقود ايجار الاماكن السكنية.

وحيث ان القانون رقم 2/2017 لم يتضمن اية اشارة او نص على انه يعمل بأحكامه بمفعول رجعي، فيكون بالتالي نافذاً بتاريخ نشره وتسري احكامه بدءا من هذا التاريخ ويستبعد من جهة اي مفعول رجعي له، ومن جهة اخرى، وسنداً لاحكام المادة /59/ تلغى جميع الاحكام المخالفة له او غير المتفقة ومضمونه، كما ان التمديد لاجارة الاماكن السكنية تبدأ من تاريخ نفاذه سنداً لاحكام المادة /15/ منه المذكورة، مع الاشارة الى ان القانون الصادر في العام 2014 لم يلغ بل ان احكامه مطبقة خلال فترة سريانه المذكورة اعلاه لحين صدور ونفاذ القانون رقم 2/2017 وما تضمنه من احكام لاسيما تلك المتعلقة بالتمديد وبدء سريانه ومدته وتحديد الزيادات على البدلات.

وعليه، فإن القانون العائد للعام 2014 نافذ وساري المفعول في الفترة الممتدة بين تاريخ نفاذه وتاريخ نفاذ القانون رقم 2/2017، ولا مفعول رجعي لهذا الاخير سيما وان هذا الاخير نص صراحة في مواده على نفاذه من تاريخ نشره، وعلى بدء تنفيذ احكامه من تاريخ نفاذه، وبالتالي، بعد استبعاد المفعول الرجعي للقانون رقم 2/2017 اضافة لما تقدم المسند الى المادتين /15/و/59/ منه، تعتبر سنة 2017 هي السنة التمديدية الاولى ومنه يبدأ احتساب الزيادة وفق ما نص عليه القانون المذكور.

(رجع عفيف شمس الدين، قانون الايجارات بين الاصل والتعديل 2017 ص 69، وايضا بسام الحاج، عقود الايجار العادية والممددة بين القانون والاجتهاد ص 236 هامش 19 والعدل 2017 عدد 4 ص 1695 -1698)

وحيث انه، وفي ضوء ما تقدم، تعتبر سنة 2017 هي السنة التمديدية الاولى وتطبق عليها الزيادة المقررة في القانون رقم 2/2017، وكذلك الامر لباقي السنوات، وتلزم الجهة المالكة باحتساب البدلات على هذا الاساس.

وحيث انه، وفي ضوء النتيجة التي توصلت اليها المحكمة يقتضي رد كل ما زاد او خالف، إما لانه لقي ردا ضمنيا وإما لعدم الجدوى، وبالتالي رد الاستئناف اساسا وتصديق الحكم المستأنف.

تقرر بالاتفاق:
اولا: قبول الاستئناف في الشكل.
ثانيا: رده في الاساس وتصديق الحكم المستأنف.
ثالثا: رد كل ما زاد او خالف.
رابعاً: مصادرة التأمين وتضمين الجهة المستأنفة النفقات كافة.
قراراً صدر وافهم علنا في بيروت بتاريخ 24/6/2021.